Statement des AK 6 in der zfv
Der AK 6 konstituierte sich mit einer Reihe von „heißen“ Themen im Januar 2019 in Bremen. Die hohe Bedeutung der Immobilienmarktbeobachtung und -bewertung, der Bedarf zur Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums und in diesem Zusammenhang – gewissermaßen als Grundlage für die Messbarkeit der Ergebnisse politischen Handelns – die Immobilienmarktdaten, nahmen einen breiten Diskussionsspielraum ein.
Immobilienmarktdaten werden heute in einem langwierigen Prozess erarbeitet und bereitgestellt. Die Anforderungen an die Aktualität von Marktinformationen steigen; der Endverbraucher benötigt oftmals bereits tagesaktuelle Daten („Was kostet mein Haus heute?“).Die Preisbildung bei den Marktteilnehmern erfolgt heute im Wesentlichen auf Grundlage von Daten privater Anbieter, beispielsweise durch Vergleich mit anderen Angeboten in Immobilienportalen oder durch webbasierte Schnellbewertungstools. Als Grundlage für diese Plattformen werden allerdings überwiegend Angebotsdaten und keine Preise aus tatsächlichen Vertragsabschlüssen genutzt.
Um mit dieser Entwicklung Schritt halten zu können, müssen die Daten aus den Kaufpreissammlungen der amtlichen Gutachterausschüsse folglich in kürzeren Zeitabständen ausgewertet werden, um die daraus ermittelten höherwertigen Immobilienmarktdaten dem Endverbraucher zeitnah zur Verfügung stellen zu können. Auch die gegenwärtigen Darstellungsmedien sowie die Vertriebswege sind den aktuellen Erfordernissen (Internet, Smartphone, Tablet etc.) anzupassen. Mengen- und Umsatzstatistiken bieten zwar einen Eindruck über allgemeine Preisentwicklungen, sie helfen dem Nutzer aber nicht einzuordnen, in welchem Preisniveau sich beispielsweise eine Eigentumswohnung in einer bestimmten Lage befindet. Die Marktakteure und die privaten Sachverständigen benötigen höher aufgelöste Daten, sowohl in räumlicher, zeitlicher als auch sachlicher Hinsicht.
Um dies zu realisieren, ist eine stärkere Digitalisierung der Datenerhebung, -analyse und -bereitstellung unumgänglich. Die Digitalisierung auf allen Sektoren bietet Möglichkeiten, viele Prozesse deutlich zu optimieren und manche überhaupt erst zu ermöglichen. Einen ersten Aufschlag zu diesem Thema wird es auf der INTERGEO Conference am 17. September in Stuttgart geben. Nach dem Block zum aktuellen Bewertungsrecht werden Robert Krägenbring (AK 6) und Matthias Soot (AK 6) mit Sabine Horvath (TU Wien) erste Ideen zur künftigen Bereitstellung von Immobilienmarktdaten und zur Verwendung Neuronaler Netze für die Datenanalyse vorstellen. Diese neuen Methoden bieten die Möglichkeit, den Datenbestand mit automatisierten Bewertungstools tagesaktuell auszuwerten und die Daten schneller bereitzustellen. Auch Prognosen von Marktentwicklungen sind mit diesen neuen Werkzeugen denkbar. Für alle diese Zwecke sind jedoch landes-, besser aber noch bundeseinheitliche Standards beginnend bei der Erfassung bis zur Aufbereitung der Daten der Kaufpreissammlung eine wesentliche Voraussetzung. Zudem ist die Definition von standardisierten Schnittstellen zwischen Datenbanksystemen wichtig, um einen einfachen Austausch von Daten zu gewährleisten und weitere Informationen in den Analyseprozess einzubeziehen.
Der Prozess der Erfassung der Kauffälle in den Kaufpreissammlungen bietet noch vielfältige Möglichkeiten zur Optimierung. Ein Kaufvertrag benötigt heute durchaus mehrere Wochen, ehe er von den Notaren an die Gutachterausschüsse meist in analoger Form weitergegeben wird. Danach wird er manuell in der jeweiligen Kaufpreisdatenbank erfasst und um weitere Informationen zum veräußerten Objekt ergänzt. Hier wäre ein erster Schritt die digitale Bereitstellung des Kaufvertrages in einem maschinenlesbaren Format durch die Notare sowie die automatisierte Auswertung der Inhalte beispielsweise mit Software zur Inhaltsanalyse oder einer KI[1]. Auch ein vom Notar zum Vertrag ergänzend übermittelter, standardisierter XML-Datensatz (Stichwort XNotar) bietet Potential zur Optimierung des Datenflusses und zur Vermeidung von Medienbrüchen. Zudem ist heute die Käuferbefragung ein Prozess, der überwiegend analog erfolgt. Nach dem Erhalt der Kaufverträge werden die Käufer durch die Gutachterausschüsse angeschrieben, um weitere Angaben zum Kaufobjekt zu erfragen. Die zurückgesendeten Fragebögen werden meist manuell ausgewertet und die Informationen erfasst. Die Möglichkeit, Fragebögen webbasiert auszufüllen, bietet hier eine bürgerfreundliche und zeitgemäße Alternative der gesetzlichen Verpflichtung nach § 197 BauGB zur Angabe von Informationen zum Grundstück nachzukommen. Zudem können bei einem Online-Fragebogen viele Visualisierungshilfen genutzt werden, die in einem analogen Fragebogen schwierig zu realisieren sind. Die online erfassten Informationen lassen sich dann leicht automatisiert in Datenbanken übernehmen und weiterverarbeiten.
Die Aufbereitung der Daten in Marktberichten, die zwar heute bereits überwiegend in einem durchsuchbaren PDF zur Verfügung gestellt werden, mag für den Experten ausreichend sein. Nutzerfreundlicher wären jedoch andere Bereitstellungsformen.
Immobilienmärkte sind ortsbezogen; daher sollten zukünftig auch die Daten dementsprechend, d. h. geobasiert veröffentlicht werden. Heute schon sind die kartenbasierten Bodenrichtwertinformationssysteme der Bundesländer die meist genutzten Daten vieler Gutachterausschüsse. Ein Klick in der Karte sollte künftig die Möglichkeit bieten nicht nur den Bodenrichtwert sondern alle Grundstücksmarktinformationen, vom durchschnittlichen Preisniveau in diesen Lagen bis hin zur konjunkturellen Entwicklung und den sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten, zu erhalten. Die Daten sind nutzergerecht, kompakt und objektstrukturiert auszugeben und wenn möglich als Datensätze bereitzustellen. Auch muss der Trend zu mobilen Endgeräten aufgegriffen und entsprechende Anwendungen nach dem Konzept „Mobile first“ entwickelt werden.
[1] Künstliche Intelligenz